Comprar una vivienda paso a paso: de la búsqueda a la inscripción

Comprar una vivienda tiene muchos pasos y algunos no tienen marcha atrás. Esta guía los ordena para que sepas qué hacer en cada momento y qué comprobar antes de pagar nada.

1. Calcula cuánto puedes gastar

Antes de visitar pisos, ten claras tres cifras:

• Ahorros necesarios: normalmente el 20 % del precio como entrada, más los gastos de compra (impuestos, notaría y registro). Calcúlalos con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
• Cuota de la hipoteca: lo prudente es que no supere el 30–35 % de tus ingresos netos. Pruébalo en el simulador de hipoteca.
• Colchón después de comprar: no te quedes sin fondo de emergencia. Una casa trae gastos imprevistos.

2. Habla con el banco antes de comprometerte

Pide una oferta orientativa de hipoteca a dos o tres bancos con tus datos reales. Así sabrás cuánto te prestan y en qué condiciones antes de firmar unas arras. El banco encargará una tasación, que pagas tú, y prestará normalmente hasta el 80 % del menor de estos valores: la tasación o el precio.

3. Comprueba la vivienda

Antes de dar cualquier señal:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: dice quién es el dueño y si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos, usufructos). Se pide por internet en la web del Registro por unos pocos euros.
• Valor de referencia del Catastro: si es mayor que el precio, pagarás los impuestos sobre él. Te lo explicamos en qué es el valor de referencia.
• Certificado de la comunidad de propietarios de que no hay deudas, y si hay derramas aprobadas.
• Recibo del IBI al corriente.
• Certificado de eficiencia energética, que el vendedor está obligado a darte.
• El estado real de la vivienda: instalaciones, humedades, ITE del edificio si es antiguo.

4. El contrato de arras

Es un contrato privado en el que se reserva la vivienda y se entrega una señal, normalmente en torno al 10 % del precio. Lo más habitual son las arras penitenciales:

• Si el comprador se echa atrás, pierde la señal.
• Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble.

Fija en el contrato el precio, la fecha límite para firmar ante notario, quién paga cada gasto y qué pasa si el banco no concede la hipoteca. Si tu compra depende de la hipoteca, intenta incluir una cláusula que te devuelva la señal si te la deniegan.

5. La hipoteca

Con la vivienda reservada, el banco te entregará la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la FiAE. Por ley tienes al menos 10 días naturales para estudiarlas y debes ir al notario antes de la firma para que te explique las condiciones sin coste para ti.

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura de hipoteca. Tú pagas la tasación.

6. La firma ante notario

El mismo día se suelen firmar dos escrituras: la de compraventa y la de hipoteca. El notario comprueba la identidad, las cargas y que el pago se hace por medios identificables (transferencia o cheque bancario). Revisa antes el borrador de la escritura.

Después de firmar, recibes las llaves.

7. Paga los impuestos

Tienes normalmente 30 días hábiles desde la firma para pagar el impuesto en la hacienda de tu comunidad:

• Segunda mano: el ITP, entre el 6 % y el 13 % según la comunidad, con tipos reducidos para jóvenes y vivienda habitual. Consulta los de tu comunidad en ITP para jóvenes.
• Vivienda nueva: el IVA (10 %) lo pagas al promotor con el precio; tú presentas el AJD de la escritura.

Si hay hipoteca, la gestoría del banco suele encargarse de presentarlo.

8. Inscribe la vivienda a tu nombre

Con el impuesto pagado, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción protege tu propiedad frente a terceros. Tarda unas semanas.

9. Los trámites finales

• Cambia la titularidad de la luz, el agua y el gas.
• Comunica la compra al administrador de la comunidad de propietarios.
• Revisa si el IBI del año se prorratea con el vendedor según lo pactado.
• Si es tu vivienda habitual, empadrónate: sirve para acreditar que vives allí si Hacienda revisa un tipo reducido.

Quién paga cada gasto

Guía informativa. Antes de firmar unas arras o una escritura, revisa los documentos con calma y consulta con un profesional si tienes dudas.