Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La inmensa mayoría de hipotecas utiliza el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota (o la misma hasta la siguiente revisión, si es variable), pero la composición cambia con el tiempo. Al principio la deuda es alta y casi toda la cuota son intereses; a medida que la deuda baja, cada cuota amortiza más capital.
En una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 %, durante el primer año más de la mitad de lo que pagas son intereses. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra muchos más intereses que hacerlo al final.
Fija, variable o mixta
| Tipo | Cómo funciona | Para quién encaja |
|---|---|---|
| Fija | El tipo no cambia en toda la vida del préstamo | Quien prioriza la estabilidad y quiere saber exactamente lo que pagará |
| Variable | Euríbor + diferencial, revisado cada 6 o 12 meses | Quien tiene margen para absorber subidas de cuota y espera tipos bajos |
| Mixta | Fija los primeros años y variable después | Quien quiere estabilidad inicial con un tipo algo menor que la fija |
La calculadora permite simular una hipoteca variable con distintos valores del Euríbor. Prueba con escenarios pesimistas: si la cuota con un Euríbor dos o tres puntos más alto te resulta inasumible, la variable probablemente no es para ti.
Los gastos iniciales: la parte que suele olvidarse
Además de la entrada, comprar vivienda implica gastos que normalmente no se financian:
- Impuestos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada (según la comunidad autónoma) o IVA y Actos Jurídicos Documentados en obra nueva.
- Notaría y registro de la compraventa.
- Gestoría y tasación.
En España, desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco asume buena parte de los gastos de formalización de la hipoteca (notaría de la escritura del préstamo, registro, gestoría), pero el comprador sigue pagando la tasación y los impuestos de la compraventa. En conjunto, conviene reservar en torno a un 10–12 % del precio además de la entrada.
Cuánto puedes pedir
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda habitual y analizan que la cuota no supere aproximadamente el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Esto implica que necesitarás ahorros equivalentes al 20 % del precio más los gastos: la calculadora de ahorro para un objetivo te ayuda a planificar esa cifra.
Amortización anticipada: cuota o plazo
Si adelantas dinero, puedes elegir entre reducir la cuota o reducir el plazo:
- Reducir plazo: ahorra más intereses totales.
- Reducir cuota: libera liquidez mensual y reduce el riesgo si tus ingresos bajan.
La Ley 5/2019 limita las comisiones por amortización anticipada: en tipo variable, hasta el 0,25 % durante los tres primeros años o el 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado; en tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después.
Consejos antes de firmar
- Compara la TAE y el coste total, no solo el diferencial o el tipo.
- Valora el coste de los productos vinculados (seguros, nómina, tarjetas) que exigen las bonificaciones.
- Asegúrate de mantener un fondo de emergencia después de pagar la entrada y los gastos.
- Lee con calma la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y acude al notario para la sesión de asesoramiento previa a la firma.