Rentabilidad bruta frente a rentabilidad neta
Cuando un anuncio dice que un piso "renta un 7 %", casi siempre se refiere a la rentabilidad bruta: alquiler anual dividido entre precio de compra. Es un dato útil para filtrar, pero engañoso para decidir, porque ignora todos los costes que tendrás como propietario.
La rentabilidad neta responde a la pregunta que importa: ¿qué porcentaje de todo el dinero invertido recupero cada año después de pagar los gastos? En el ejemplo de la calculadora, un piso con un 6,33 % de rentabilidad bruta se queda en un 4,40 % neto. La diferencia sale de tres fuentes:
- Gastos de compra: impuestos (ITP en vivienda usada o IVA en obra nueva), notaría, registro, gestoría y, a veces, agencia. En España suelen suponer entre un 8 % y un 12 % del precio.
- Gastos recurrentes: comunidad, IBI, seguro de hogar, seguro de impago, mantenimiento y reparaciones.
- Vacancia: los periodos sin inquilino entre contratos, que hacen que no cobres doce meses todos los años.
Qué gastos anuales incluir
| Gasto | Referencia orientativa |
|---|---|
| Comunidad de propietarios | Según edificio; consúltalo antes de comprar |
| IBI | Según municipio y valor catastral |
| Seguro de hogar | Varía según continente, contenido y coberturas |
| Seguro de impago de alquiler | Suele calcularse como un porcentaje de la renta anual |
| Mantenimiento y reparaciones | Reserva del 5–10 % del alquiler anual |
| Gestión (si la delegas) | Porcentaje de la renta que cobre la agencia |
Si no conoces una cifra exacta, sé conservador: es preferible descubrir que la inversión es algo mejor de lo previsto que lo contrario.
El PER inmobiliario
El PER (precio / alquiler anual) indica cuántos años de renta bruta necesitas para pagar el precio del inmueble. Un PER de 15 equivale a una rentabilidad bruta del 6,7 %; un PER de 25, a un 4 %. Es útil para comparar zonas: las ciudades con PER alto suelen tener rentabilidades bajas pero, históricamente, mayor potencial de revalorización y menor riesgo de vacancia.
El efecto de la hipoteca
Financiar la compra cambia el análisis por completo. Con hipoteca aportas menos dinero propio, lo que puede multiplicar la rentabilidad sobre tu capital (el cash on cash), pero también añades una cuota fija que tendrás que pagar aunque el piso esté vacío.
Lo más importante es el flujo de caja: la diferencia entre lo que ingresas por el alquiler y lo que pagas entre gastos y cuotas. Un flujo positivo significa que el inmueble se paga solo. Un flujo negativo significa que tendrás que poner dinero cada mes, y la inversión solo compensará si el inmueble se revaloriza lo suficiente.
Riesgos que la rentabilidad no refleja
- Impagos: un inquilino que deja de pagar puede suponer meses sin ingresos y gastos judiciales.
- Iliquidez: vender un inmueble lleva meses y tiene costes elevados.
- Concentración: invertir gran parte del patrimonio en un solo activo aumenta el riesgo.
- Regulación: la normativa de alquiler puede limitar las rentas o cambiar las condiciones de los contratos.
- Fiscalidad: los rendimientos tributan en el impuesto sobre la renta y pueden aplicarse reducciones que dependen de la normativa vigente.
Cómo usar esta calculadora para comparar
Introduce los datos de varios inmuebles candidatos con los mismos criterios de gastos. Compara la rentabilidad neta, el flujo de caja y el capital que necesitas aportar. Complementa el análisis con la calculadora de hipoteca para estudiar la financiación y con la calculadora de VAN y TIR si quieres incluir una estimación del precio de venta futuro.