Valor de referencia del Catastro: qué es y cómo afecta a tus impuestos

Desde el 1 de enero de 2022, cada inmueble tiene un valor de referencia que fija la Dirección General del Catastro. Lo debes conocer antes de comprar una vivienda de segunda mano, heredarla o recibirla en donación, porque es el mínimo sobre el que pagarás el impuesto.

Qué es

Es un valor que el Catastro calcula cada año para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas ante notario de la zona. Aplica un coeficiente de reducción para que quede algo por debajo del precio de mercado.

No es lo mismo que el valor catastral, que sirve para el IBI y suele ser bastante más bajo.

A qué impuestos afecta

Lo introdujo la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Desde entonces es la base mínima de:

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al comprar una vivienda de segunda mano.
• El AJD de la escritura de una vivienda nueva.
• El Impuesto de Sucesiones y Donaciones al heredar o recibir un inmueble.

No afecta al IVA de la vivienda nueva, que se paga sobre el precio, ni a la plusvalía municipal, ni a la ganancia que declara el vendedor en el IRPF.

Cómo funciona en la práctica

La regla es sencilla: el impuesto se calcula sobre el mayor de los dos valores.

En el segundo caso, con un ITP del 8 %, pagarías 18.400 € en lugar de 16.000 €. Si declaras el precio y no el valor de referencia, Hacienda te enviará una liquidación por la diferencia con intereses.

Puedes ver el efecto en la calculadora de gastos de compra de vivienda: en el modo avanzado escribe el valor de referencia y los impuestos se recalculan sobre él.

Cómo consultarlo

En la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado de valor de referencia, con la referencia catastral del inmueble y la fecha de la operación. Normalmente te pedirá identificarte con Cl@ve, certificado digital o DNI electrónico.

La referencia catastral aparece en el recibo del IBI y en la nota simple del Registro. Pídesela al vendedor antes de firmar las arras.

Qué hacer si te parece demasiado alto

El valor de referencia no se puede recurrir directamente. Tienes dos caminos:

1. Pagar el impuesto sobre el valor de referencia y después pedir la rectificación de tu autoliquidación, aportando pruebas de que el valor real es menor (por ejemplo, una tasación o el mal estado de la vivienda).
2. Declarar un valor menor y recurrir la liquidación que te envíe la hacienda autonómica.

En ambos casos, la hacienda de tu comunidad pide un informe al Catastro antes de resolver. Es un procedimiento lento y no siempre sale bien: consulta con un asesor antes de iniciarlo.

Si el inmueble no tiene valor de referencia

Algunos inmuebles no lo tienen, por ejemplo algunos rústicos con construcciones o los de características singulares. En ese caso, el impuesto se paga sobre el mayor de estos valores: el declarado, el precio pactado o el valor de mercado.

Consejos

• Consulta el valor de referencia antes de negociar el precio: si está por encima, los impuestos subirán aunque consigas una rebaja.
• En una herencia, el valor de referencia suele ser la base del impuesto. Calcula lo que pagarías con la calculadora del impuesto de sucesiones.
• Guarda las pruebas del estado real de la vivienda (fotos, presupuestos de reforma, tasación) por si quieres pedir la rectificación.

Información orientativa basada en el texto refundido de la Ley del ITP y AJD (art. 10) y la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 9), según la redacción de la Ley 11/2021. No aplica a País Vasco ni Navarra.