¿Alquilar o comprar vivienda? Cómo decidir con números

"Alquilar es tirar el dinero" es una de las frases más repetidas en finanzas personales, y es, en el mejor de los casos, incompleta. Comprar también implica gastos que no se recuperan. La decisión correcta depende de los precios de tu zona, de cuánto tiempo vas a quedarte, de los tipos de interés y de lo que harías con el dinero de la entrada si no compraras.

Los costes irrecuperables

La forma más útil de comparar es fijarse en los costes irrecuperables: el dinero que sale de tu bolsillo y no vuelve, ni como patrimonio ni como vivienda.

Si alquilas, el coste irrecuperable es básicamente el alquiler.

Si compras, los costes irrecuperables son:

1. Intereses de la hipoteca: la amortización de capital no es un gasto, porque se convierte en patrimonio, pero los intereses sí.
2. Coste de oportunidad de la entrada: el dinero que inmovilizas en la vivienda podría estar invertido y generando rentabilidad.
3. Mantenimiento y reparaciones.
4. Impuestos y gastos recurrentes: IBI, seguro de hogar, comunidad (en el alquiler, estos suelen estar incluidos en la renta o los paga el propietario).
5. Gastos de compraventa: impuestos, notaría y registro al comprar, y posibles costes al vender en el futuro.

Una regla rápida: la regla del 5 %

Una aproximación sencilla, popularizada por el divulgador financiero Ben Felix, estima el coste irrecuperable anual de ser propietario como un 5 % del valor de la vivienda, sumando tres componentes aproximados:

• Alrededor de un 1 % en impuestos sobre la propiedad.
• Alrededor de un 1 % en mantenimiento.
• Alrededor de un 3 % en coste del capital (una combinación del interés de la hipoteca y la rentabilidad a la que renuncias con la entrada).

Si el alquiler anual de una vivienda equivalente es inferior a ese 5 % del precio, alquilar puede ser financieramente competitivo; si es superior, comprar tiende a ser más ventajoso.

Ejemplo: vivienda de 250.000 € → 5 % = 12.500 € al año ≈ 1.040 € al mes. Si una vivienda similar se alquila por 900 €, el alquiler es competitivo; si se alquila por 1.300 €, comprar sale mejor en términos de costes irrecuperables.

Es una regla orientativa: los porcentajes deben ajustarse a tu realidad (el IBI en España suele ser inferior al 1 %, y el coste del capital depende de los tipos hipotecarios y de la rentabilidad que esperes de tus inversiones).

El factor tiempo

Comprar tiene unos costes de entrada y salida muy altos: en España, los impuestos y gastos de compraventa pueden rondar el 10–12 % del precio (lo detallamos en gastos de comprar una vivienda). Esos costes se amortizan con los años.

• Si vas a quedarte pocos años (menos de 5–7), es difícil que comprar compense esos gastos iniciales.
• Si vas a quedarte muchos años, los costes de entrada se diluyen y la estabilidad de la cuota a largo plazo gana peso.

El coste de oportunidad de la entrada

Quien alquila y no compra conserva la entrada (40.000 € o más en muchos casos). La comparación justa supone que ese dinero se invierte, así como la diferencia mensual si el alquiler es más barato que la suma de costes de propietario. Si el inquilino gasta esa diferencia en lugar de invertirla, la ventaja financiera del alquiler desaparece.

Puedes estimar cuánto podría crecer esa entrada invertida con la calculadora de interés compuesto.

Ventajas que no son solo numéricas

Comprar

• Estabilidad: nadie puede subirte la renta ni pedirte que dejes la vivienda al terminar el contrato.
• Libertad para reformar y adaptar la vivienda.
• Ahorro forzoso: la amortización de la hipoteca obliga a acumular patrimonio.
• Llegar a la jubilación con la vivienda pagada reduce mucho los gastos necesarios.

Alquilar

• Flexibilidad para cambiar de ciudad o de trabajo.
• Sin riesgo de concentrar todo tu patrimonio en un solo activo.
• Sin gastos imprevistos de grandes reparaciones.
• Posibilidad de vivir en zonas donde no podrías permitirte comprar.

Preguntas para decidir

1. ¿Cuántos años esperas vivir en esa ciudad y en esa vivienda?
2. ¿Tienes la entrada y los gastos sin vaciar tu fondo de emergencia?
3. ¿La cuota hipotecaria quedaría por debajo del 30–35 % de tus ingresos netos? Compruébalo con la calculadora de hipoteca.
4. ¿Cómo es la relación entre precio y alquiler en tu zona? El PER inmobiliario ayuda a medirlo: consúltalo en la calculadora de rentabilidad de alquiler.
5. Si alquilas, ¿invertirás de verdad la diferencia?
6. ¿Qué valor das a la estabilidad frente a la flexibilidad?

En resumen

Ni alquilar es tirar el dinero ni comprar es siempre una inversión. Compara costes irrecuperables, ten en cuenta cuántos años te quedarás y sé honesto sobre si invertirías el dinero que no destinas a la vivienda. Con esos números, la decisión deja de ser una cuestión de opinión.