Gastos de comprar una vivienda: impuestos, notaría, registro y más

Cuando se piensa en comprar una vivienda, la cifra que viene a la cabeza es el precio. Sin embargo, la operación incluye una serie de gastos e impuestos que no suelen financiarse con la hipoteca y que debes pagar con tus ahorros. No tenerlos en cuenta es uno de los errores más frecuentes al planificar la compra.

La regla general: entre un 10 % y un 12 % adicional

Como referencia orientativa, los gastos de compraventa en España suelen suponer entre el 7 % y el 12 % del precio, y bastante menos si te corresponde un tipo reducido. La mayor parte corresponde a impuestos, que dependen del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma. Puedes calcular los de tu caso con la calculadora de gastos de compra de vivienda.

Impuestos

Vivienda de segunda mano: ITP

Al comprar a un particular una vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía según dónde compres: el tipo general va del 6 % de Madrid al 10 % de Cataluña, que sube hasta el 13 % en las viviendas más caras. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para colectivos como jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de bajo valor.

La calculadora de gastos de compra incluye el tipo general y los reducidos para jóvenes y vivienda habitual de las 15 comunidades de régimen común.

Vivienda nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva a un promotor, no se paga ITP, sino:

• IVA: con carácter general, el 10 % del precio para vivienda (con un tipo superreducido para determinadas viviendas de protección oficial).
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la escritura de compraventa. Su tipo también lo fija cada comunidad autónoma, entre el 0,1 % y el 2 % según la comunidad y tu situación.

Gastos de formalización de la compraventa

• Notaría: los honorarios de la escritura de compraventa están regulados por arancel y dependen del precio y de la extensión de la escritura. Suele pagarlos el comprador.
• Registro de la Propiedad: inscribir la vivienda a tu nombre. También por arancel.
• Gestoría: si la contratas para tramitar impuestos e inscripción. Cuando hay hipoteca, el banco suele encargarse de ella.

En conjunto, notaría, registro y gestoría de la compraventa suelen situarse en torno al 1–2 % del precio.

Gastos de la hipoteca

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la mayoría de los gastos de formalización del préstamo hipotecario: notaría de la escritura de hipoteca, registro, gestoría y el impuesto de AJD de la hipoteca. El comprador suele pagar:

• Tasación: obligatoria para obtener la hipoteca. Su coste depende de la sociedad tasadora y del inmueble, habitualmente unos cientos de euros.
• Copias de la escritura que solicite.
• Los productos vinculados que exija el banco para bonificar el tipo (seguros, etc.).

Otros gastos a prever

• Nota simple y verificaciones: comprobar cargas y titularidad antes de comprar.
• Agencia inmobiliaria: normalmente la paga el vendedor, pero conviene confirmarlo.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor en una compraventa, salvo pacto en contrario.
• Reformas, mudanza y mobiliario.
• Altas de suministros y posibles deudas pendientes con la comunidad (pide un certificado de deudas al vendedor).
• IBI del año: es habitual prorratearlo entre comprador y vendedor.

Cuánto dinero necesitas ahorrado

Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio de compra, si es menor) para vivienda habitual. Por tanto, necesitas aportar:

Ahorro necesario ≈ 20 % del precio (entrada) + 10–12 % (gastos e impuestos)

Para una vivienda de 200.000 €:

A esto conviene sumar un colchón para imprevistos y mantener tu fondo de emergencia intacto después de la compra.

Cómo planificarlo

1. Estima el precio de las viviendas que buscas en tu zona.
2. Calcula los impuestos y gastos con la calculadora de gastos de compra, que aplica el tipo de tu comunidad y sus bonificaciones.
3. Suma entrada, gastos y colchón para obtener tu objetivo de ahorro.
4. Calcula cuánto ahorrar al mes con la calculadora de ahorro para un objetivo.
5. Simula la hipoteca con la calculadora de hipoteca para comprobar que la cuota no supera el 30–35 % de tus ingresos.

Si compras para alquilar, incluye todos estos gastos en la inversión total al calcular la rentabilidad del alquiler: son la principal diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta.

Los tipos impositivos y las bonificaciones cambian con la normativa autonómica. Verifica las cifras vigentes antes de tomar decisiones.